영업중인 점포가 경매 넘어가게 되면

안녕하세요? 상가 중개, 부동산 경매 전문 부동산 상잘알부동산입니다.

상업용 부동산 보다 주거용 부동산이 많다 보니, 집이 경매에 넘어가는 경우는 많이 접하지만 상가 점포가 경매에 넘어가는 경우를 경험해 보신 적이 있으신가요?

만약 운영 중인 내 가게(점포)가 경매로 넘어가게 된다면 어떻게 대응을 해야 하는지 알아보겠습니다.

1. 대항력과 대항요건

제3자에게 자신의 임대차관계에 대해 주장할 수 있는 권리가 대항력입니다.

그럼 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 할까요?

대항력을 갖추기 위해선 대항요건에 대해서 알 필요가 있습니다.

주택과 상가의 대항요건이 다른데요

상가의 경우 상가를 인도받고 사업자등록을 신청한 날의 다음날 0시부터 대항요건을 갖추게 됩니다.

대항요건을 갖추었다고 해서 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력을 가졌다고 할 수는 없습니다.

대항력을 갖춘 선순위 임차인이란 말소기준권리보다 대항요건을 갖춘 날이 빠른 임차인을 뜻합니다.

말소기준권리란 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 등 권리 말소의 기준이 되는 권리들 중 최선순위 권리입니다.

그래서 말소기준권리 보다 대항요건을 빨리 갖춘 임차인의 임차권은 소멸되지 않고, 경매 낙찰자에게 인수되는 것입니다.

위와 같이 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 경매에서 낙찰받은 낙찰자에게 임대차계약의 유효함을 주장하며, 영업을 계속할 수도 있고 계약 종료 후엔 낙찰자에게 보증금을 반환받을 수도 있습니다.

문제가 되는 경우는 위와 같은 경우입니다.

대항요건을 갖춘 시기가 말소기준보다 뒤에 있는 경우입니다.

등기를 하지 않아도 대항력을 갖출 수는 있지만, 사업자등록신청일 보다 말소기준권리가 빠르다면 낙찰자 요구 시 상가에서 퇴거해야 합니다.

정리하자면 말소기준권리 보다 대항요건을 갖춘 날이 빠르면 계속 영업도 가능하고, 계약 종료 후 낙찰자에게 보증금을 반환 받는것도 가능하지만 말소기준권리 보다 대항요건을 갖춘날이 늦다면 낙찰자와 새로운 계약을 체결하거나 퇴거해야 합니다.

보증금 반환의 경우 대항력을 갖춘 임차인은 계약 종료 후 낙찰자에게 반환받을 수도 있고, 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓았다면 경매 진행시 배당요구를 하여 반환 받을수 있습니다.

다만 영업을 계속할 생각이라면 배당요구를 하면 안 됩니다.

말소기준권리 보다 늦은 대항력이 없는 임차인은 확정일자를 받아놓았다면 배당요구 신청을 해서 순위에 따라 보증금을 반환받을 수 있을 뿐입니다.

후순위 임차인에 해당할 경우 점포가 경매에 넘어가게 되면

1. 경매 절차가 시작되면 차임은 지급하지 않는 것이 좋습니다.

2. 낙찰자와 새로운 계약 체결

이렇게 두 가지를 기억하시는 것이 좋습니다.

민법 제536조 제2항을 보면 상대방이 현저하게 곤란한 경우 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.

경매가 진행되어 임대인의 보증금반환이 불확실한 경우 이를 근거로 차임을 지급하지 않아도 임차인의 이행 지체로 해석하기는 어렵기 때문에 임대료를 지급하지 않는 것을 권장합니다.

경매진행으로 소요되는 상당기간 동안 보증금의 일부를 임대료 미납으로 상계처리 했다고 해도 후순위 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 낙찰자와 새로운 계약을 체결할 수밖에 없습니다.

기존 임차인으로 주장할 수 없는 계약 주체가 다른 새로운 계약이기 때문에 인상폭이 크다 하더라도, 본인의 투자비용과 권리금 포기에 따른 손실 금액 등을 비교하여 새로운 계약을 체결하는 방법이 가장 좋은 방법이라고 판단됩니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.