부동산 경매와 공매

 

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

부동산 경매, 부동산 공매에 대해 아시나요?

대부분이 부동산 경매에 대해선 잘 알고 계시지만 부동산 공매에 대해서는 설명이 어려운 분들이 계실겁니다.

부동산을 시세보다 낮게 낙찰받을수 있다는 점에서 경매와 공매는 공통점이 있지만 분명한 차이점도 존재하는데요

오늘은 부동산 경매와 공매의 차이점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

부동산경매와 공매의 정의

 

1. 부동산 경매

근저당,가압류,가등기 등 채권자가 채권회수를 위해 법원에 채무자의 부동산 등을 처분 의뢰하는 절차입니다.

이때 법원은 경매진행을 통해 다수의 낙찰 희망자 중에서 가장 높은 가격을 부른 자에게 낙찰시켜 대금을 받아내게 됩니다.

 

2. 부동산 공매

채무자의 부동산에 공공기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)이 압류한 이후에 법원이 아닌 한국자산관리공사에 매각 의뢰를 하여 체납금을 회수하는 절차로, 공고나 입찰과정 등은 경매와 유사합니다.

 

 

부동산 경매와 공매의 차이점

 

경매와 공매는 집행하는 기관, 근거법령, 입찰의 방식과 명도의 절차, 유찰시에 차이가 있습니다.

 

자세히 살펴보면 명도절차의 차이가 가장 큰 차이라고 할수 있는데요

경매는 인도명령제도가 있습니다.

이 덕분에 낙찰자는 부동산 강제집행(인도집행)을 간소화 할수 있게 됩니다.

 

반면 공매의 경우 인도명령제도가 없기때문에 점유자와 협의가 되지 않으면 본안소송으로 명도소송을 진행하여야 합니다.

이 경우 기본적으로 6개월이상 소요가 되기 때문에 경매에 비해 공매의 명도가 더 번거롭고 까다롭습니다.

 

또 다른 차이점으로는 물건이 유찰될 경우에 있습니다.

경매의 경우 법원에 따라 20~30%씩 저감한 가격을 유찰된 날로부터 그 다음달 비슷한 일자에 매각 절차를 진행합니다.

그러나 공매의 경우 유찰될 경우 1주일마다 10%씩 저감됩니다.

감정가액에서 절반까지 될 경우에는 1~2개월 가량 다시 매각절차를 검토한후 진행하게 됩니다.

 

 

경매와 공매의 동시진행?

 

하나의 물건에서 부동산 경매와 공매가 동시진행될수도 있습니다.

집행기관과 근거법령이 다르기 때문입니다.

그럼 같은 물건이 동시에 진행이 되고, 경매낙찰자와 공매낙찰자가 각각 다르다면 주인이 누가 될까요?

 

 

입.금.순 입니다

 

경매의 경우 낙찰일로 부터 최소 2주가 경과되어야 잔금을 납부할수 있고, 공매의 경우 목요일에 개찰되면서 낙찰이 결정되는데, 통상적으로 낙찰일 다음주 월요일에 매각허가결정이 되어 바로 잔금납부가 가능합니다.

같은날에 낙찰을 받아도 공매 잔금납부일정이 더 빠른것 입니다.

이 때문에 경매로 먼저 낙찰을 받았어도, 공매 낙찰자가 먼저 납부한다면 경매가 취하되기 때문에 본인이 진행중인 경매사건이 경매와 공매가 동시에 진행되고 있는지 확인하고, 진행상황을 체크할 필요가 있겠습니다.

감사합니다.