상가 경매시 권리금은?

 

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

저번 포스팅에 운영중인 점포가 경매에 넘어가면 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 선순위냐 후순위냐에 따라 상황이 크게 달라진다고 헀는데 권리금 회수 부분은 어떨까요?

 

결론부터 말씀드리면 권리금회수부분도 크게 다르지 않습니다.

말소기준권리를 두고 대항력을 가진 선순위 임차인의 경우와 대항력이 없는 후순위 임차인의 경우로 알아보겠습니다.

 

 

대항력 있는 선순위 임차인

 

-> 권리금 회수기회 보호는 물론, 최장 10년의 계약갱신요구권도 주장할수 있습니다.

 

낙찰자가 기존 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서도 안되고, 협조해 주어야 합니다.

 

대항력 없는 후순위 임차인

 

-> 더 이상 영업을 할수 없고, 상가를 인도하여야 합니다.

 

상가건물이 경매가 실시되어 매각되면 원칙적으로 임차권은 소멸되기 때문에 임차인은 쫓겨나올수 밖에 없습니다.

이때 낙찰자에게 신규 임차인을 주선하더라도 낙찰자는 이에 협조할 의무가 없습니다.

임차인이 비협조적인 낙찰자의 방해로 권리금을 회수하지 못했다고 낙찰자를 상대로 손해배상을 청구할수도 없습니다.

 

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상가경매의 문제점

 

근저당권 설정등기

 

상가건물의 경우 근저당이 설정되어 있지 않은 매물을 찾기가 더 어렵습니다.

그래서 이미 근저당이 설정되어 있는 상태에서 임대차 계약을 체결하는 경우가 다반사 입니다.

대부분이 말소기준권리보다 후순위인 대항력이 없는 임차인이라는 뜻입니다.

 

대항력이 있는 임차인의 경우에도 문제가 없는것은 아닙니다.

상가임대차의 경우 주택과는 달리 보증금 보다는 좋은 입지를 선정하기 위해, 또는 인테리어 시공으로 인해 지출된 권리금액이 보증금보다 더 큰 경우가 많습니다.

이 때문에 대항력이 있는 임차인의 경우에도 보증금을 반환 받으면 임차 물건을 인도하겠다는 의사를 표현하는 배당요구를 하지 못하는 경우가 있습니다.

배당요구를 하면 보증금만 배당받고 더이상 영업을 할수 없기 떄문입니다.

 

낙찰자와의 계약

 

현실적으로 봤을때 낙찰자와 새로운 계약을 맺어 영업을 지속하는 방법이 있습니다.

다만 기존 계약의 임차비용의 상한(5%)은 지켜지지 않습니다.

계약 주체가 다른 새로운 계약이기 때문에 임대료의 인상폭의 제한이 없습니다.

억울할수 있겠지만 투자금액과 장래 권리금 포기에 따른 손실 금액 등을 감안하셔서 잘 협의하여 계약서를 작성하는 방법밖에는 없습니다.

 

 

이런일이 발생해서는 안되겠지만 참고용으로만 알아주시길 바랍니다.

감사합니다.