허위, 가장 임차인 찾기

 

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

부동산경매에서는 부동산매매와는 다른 상황이 많이 일어납니다.

그 중에서도 대표적인게 허위,가장임차인으로 불리는 가짜임차인의 존재가 아닐까 싶습니다.

오늘은 경매에서 왜 가짜임차인이 생기는지 그 이유와 가장임차인을 찾아내는 방법, 그리고 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

허위 가장임차인이 생기는 이유

 

 

1) 채무자(소유자)의 자금확보문제

채무자(소유자)가 자금을 최대한 확보하기 위해 소액보증금에 해당하는 가장임차인을 만들어 임대차를 쓰고 최우선변제권을 행사하는 경우입니다.

 

2) 채무자(소유자)가 자신의 경매부동산을 낙찰받기 위함

대부분 선순위 임차권이 있고, 임차인이 많으면 명도에 번거로움을 이유로 입찰자들이 피한다는 점을 노리는 경우입니다.

 

두 상황 모두 채무자(소유자)는 경매에 참가하지 못하므로 잘 아는 제3자나 친,인척을 동원하는 경우가 많습니다.

 

위에서 확인해볼수 있듯이 대항력있는 선순위 임차인이 있는 경우 감정가보다 훨씬 낮은 최저가로 수차례 유찰이 나오게 됩니다.

낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하기때문에 낙찰가격에 보증금을 감안하기 때문입니다.

그러나 이 임차인이 가짜라는 것을 아는 채무자(소유자)는 아주 낮은 가격에 자기 부동산을 찾아올수 있게 됩니다.

 

선순위의 임차보증금과 2순위 저당권 설정액이 감정가나 시세를 훨씬 초과하고 확정일자를 저당권 설정일 이후에 받은 경우에는 허위, 가장 임차인을 의심할 필요가 있습니다.

 

허위, 위장 임차인 찾는 방법

 

 

금융기관에서는 대출 당시 임차인을 확인하고 있습니다.

가짜 임차인이 의심된다면 해당기관에 사실관계여부에 대해 협조를 구하는 것도 가짜 임차인을 찾는 방법입니다.

 

관리비 고지서나 도시가스 사용료를 살펴보는 것도 방법입니다.

고지서가 누구 앞으로 발급이 되었는지 확인을 하고 임차인의 이름으로 발급되지 않았다면 허위 임차인을 의심해봐야 합니다.

 

임차인의 가족 중 한사람만 전입신고를 하거나 전입신고자가 미성년자인 경우에도 가짜 임차인을 의심해볼수 있고, 임차인이 주장하는 임차보증금이 당시 전세 시세와 비슷한지 비교해 보는것도 필요합니다.

 

주의할점

 

채무자(소유자)와 임차인의 인척관계를 확인할때 주의 할점이 있습니다.

채무자(소유자)와 법적 혼인관계에 있는 배우자는 당연히 임대차계약이 인정되지 않습니다.

다만, 부부가 이혼을 하면서 배우자에게 위자료 및 재산권 분할명목으로 임대차 보증금을 대신하여 임대차계약을 체결한 후에 임차인으로 기재된 배우자가 대항요건을 갖춘다면 임대차는 적법하게 인정을 받습니다.

 

또한 임대차보증금을 지급하였다는 객관적인 방법으로 입증(송금영수증, 통장사본 등)을 할수 있다면 친,인척 사이에서의 임대차계약도 그 효력을 인정하고 있습니다.

때문에 가족관계에서의 임대차계약이 당연히 부정되는 것으로 가볍게 판단하는 것은 주의하셔야 합니다.

 

 

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경매개시결정이 임박하여 전입한 임차인의 경우 확정일자가 없거나, 경매가 임박한 시점에 확정일자를 받은 경우에도 위장전입자로 의심해볼수 있고, 이러한 경우에는 대개 중개사무소가 없이 직거래로 임대차계약서를 작성했거나 원거리 중개사무소를 통해 작성된 임대차계약서를 제출하는 경우가 있습니다.

 

이러한 경우 추후 명도소송 진행시 임대차계약서상의 보증금을 지급하였다는 증거자료(입출금 내역의 통장사본 등)를 제출해달라고 법원에 석명을 요구하는 방법도 있으니 참고하시길 바라겠습니다.

감사합니다.