채권담보목적 담보가등기

 

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

일전에 매매계약을 원인으로 소유권이전 청구권의 순위보전을 위한 순위보전가등기에 대해 알아보았습니다.

 

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부동산 매매예약 가등기

오늘은 같은 가등기이지만, 그 목적이 채권담보인 담보가등기에 대해 알아보겠습니다.

 

 

금전채권의 담보가등기

 

먼저 담보가등기에 대한 정의를 알아보자면 금전채권의 담보를 목적으로 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 채무자 또는 제3자 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무불이행이 있는 경우 소유권이전청구권을 보전하기 위해 가등기를 설정하는 변칙적인 담보를 뜻합니다.

다만 위에서도 확인할수 있듯이 등기사항증명서 상에 가등기가 설정 되었을경우 표시된 내용만 가지고는 금전채권의 담보가등기 인지 매매를 원인으로 하는 순위보전 가등기인지 알수가 없습니다.

왜냐하면 실무에서는 가등기의 원인이 무엇인지 여부를 불문하고, 매매를 원인으로 하는 소유권이전청구권순위보전가등기 로만 기재하기 때문입니다.

실무상 주의하셔야할 부분입니다.

 

 

선순위 가등기

 

부동산 경매에서 매매계약을 원인으로 하는 순위보전가등기가 말소기준권리 보다 선순위 권리일 경우 낙찰자에게 인수가 되므로 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

반면 같은 가등기라도 그 성격이 채권보전을 위한 담보가등기인 경우에는 저당권과 유사한 것으로 취급을 하여 그 순위를 불문하고 말소시키고 있고, 최고선순위인 경우 말소기준권리로도 보고 있습니다.

 

선순위 가등기의 경우 순위보전가등기냐 담보가등기냐에 따라 결과가 크게 달라지는 만큼 선순위 가등기가 있다면 가등기 내용에 대해 철저히 알아보는 것이 중요합니다.

집행법에서는 가등기의 원인과 실체가 밝혀지지 않더라도 경매를 진행하고 있고, 집행법원 최고에도 불구하고, 가등기권자가 담보가등기인지 순위보전가등기 인지를 법원에 신고하지 않는경우 말소기준권리보다 선순위인 경우에는 순위보전가등기로 추정을 하기 때문에 가등기에 관한 정확한 사실관계를 파악하지 못했다면 입찰에 응하지 않는것이 좋습니다.

 

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법원에서는 경매진행과정에서 가등기권리자에게 금전채권의 담보가등기 또는 매매계약 원인의 순위보전가등기에 대한 권리신고여부를 배당요구의 종기일까지 최고하게 됩니다.

이에 따라 가등기 권리자가 매매계약을 원인으로 신고를 하게되면 순위보전가등기로 분석이 되고, 금전채권을 원인으로 임의경매를 신청하였거나, 배당요구 및 채권액과 지연이자 등의 채권계산서를 제출하였다면 담보가등기로 분석이 됩니다.

 

따라서 매수희망자는 이러한 신고사실을 매각기일 7일 이전에 매각물건명세서 및 문건송달내역을 확인하여 배당요구서 및 채권계산서를 제출 하였는지 여부로 그 가등기를 구분,추측해 볼수 있습니다.