대지권 미등기 발생원인과 주의사항

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

경매물건을 보다보면 대지권미등기 물건이 종종 보입니다.

건물을 사용하기 위해선 건물이 위치하고 있는 대지를 사용할수 있는 대지권이 필요한데요

이 대지권이 없는 물건이라.. 경매물건으로 나오는데 참여해도 될까요?

오늘은 대지권미등기의 발생원인이 무엇이고, 대지권미등기 건물을 경매로 낙찰 받고자 할때의 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

대지권 미등기 발생원인

1. 국,공유지, 시유지 등의 사유로 대지 사용권이 없는경우

2. 대지 사용권은 있으나 국가 등의 정책적인 이유로 토지구획정리, 환지처분, 지적정리 등의 사업이 완료되지 않았거나

절차의 미비로 대지권 지분등기를 미처 경료하지 못한경우

대지권 등기가 없는 집합건물의 경우 이렇게 크게 두가지로 분류할수 있습니다.

실무에서는 대부분 두번째의 경우가 일반적으로 문제가 된다고 볼수 있습니다.

집합건물을 분양할때 대지면적 자체가 확정되지 못해 소유권 이전등기를 미처 하지 못한경우도 있고, 소유권 이전등기를 마쳤더라도 토지구획사업 등의 대상으로 미처 분양받은 사람들에게 대지에 관한 소유권 이전등기를 해주지 못하는 경우도 발생할수 있습니다.

또한 지적공부정리가 안된 상태에서 건설업체의 부도나 지적공부정리가 지연되는 사이 해당건물이 경매로 나오는 경우도 발생할수 있고, 수분양자의 채권,채무관계가 복잡하여 채권자 대위등기로 집합건물의 건물 등기가 되는 경우도 있습니다.

집행법원에서는 매각물건명세서 상에 대지권 미등기 사유를 적어주지만, 그렇지 않은 경우도 있으니 잘 확인해야 합니다.

대지권 미등기 건물 주의사항

1. 국,공유지, 시유지 등의 사유로 대지권 미등기가 된 경우는 매각대상에서 토지는 제외됩니다.

따라서 이 경우에는 관할관청, 시공사, 조합사무실 등을 통해 철거가능성과 지료의 부담액 등을 확인하고 입찰여부를 결

정해야 합니다.

2. 수분양자의 분양대금 미납여부를 확인하여야 합니다.

수분양자의 분양대금 미납이 있는경우 시공사나 조합에서는 토지구획정리사업이 모두 완료가 되더라도 대지권등기 표

시에 협조해 주지 않을 것이고, 낙찰을 받더라도 분양자에게 대지권의 대금을 별도로 납부하지 않으면 대지권에 대한

소유권을 취득할 수 없게 됩니다.

집행법원에서 매각물건명세서상에 수분양자의 분양대금 납부 여부를 기재해 주기도 하지만 없는 경우도 있으니 잘 확인해보아야 합니다.

3. 건설회사 규약에 건물과 토지의 분리처분이 가능하다라는 특약이 있는 경우 대지권 취득이 어렵기 때문에 이 부분도 확

인해 보셔야 하며, 감정평가서 상 대지권의 평가금액이 포함되지 않은 경우도 대지권 취득이 어렵습니다.

대지권 미등기 상태로 경매에 나온 물건은 그 미등기 사유가 무엇인지 정확하게 파악하여 권리분석을 해야 합니다.

대지권 지분에 대한 소유권을 취득하지 못함으로 오는 철거 및 지료를 지급하는 문제가 발생할수 있고, 분양대금 미납의 사유라면 낙찰금액 이후 추가 금액이 들어갈수도 있습니다.

또한 건물과 토지의 분리 처분이 가능하다라는 특약이 있다면 부동산의 가치평가가 크게 절하될수 있으니 주의가 필요합니다.

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