부동산경매 배당분석

 

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

부동산경매에 있어 권리분석 만큼이나 중요한 것이 배당분석입니다.

채권자나 임차인이 배당금액을 얼마를 받아가느냐를 알아야 협의과정이 크게 달라질수 있기 때문입니다.

그럼 오늘은 경매배당에 대해 알아보겠습니다.

경매배당순위,경매배당원칙,경매배당방법의 순서로 진행하겠습니다.

 

 

 

경매배당순위표

 

경매 배당은 위와 같은 배당순위를 기준으로 진행됩니다.

 

 

 

배당의 원칙

 

 

1) 물권과 채권의 관계

물권은 채권을 우선한다 라는 말이 있습니다.

이처럼 물권과 채권간에는 원칙적으로 성립의 선,후에 관계없이 언제나 물권이 채권에 우선합니다.

다만 예외의 경우도 있는데 , 임대차특별법 상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 소유권이전가등기 등

의 채권이 등기 또는 가등기 될 경우에는 물권화가 된 것으로 보아 성립의 순위에 따라 권리의 우열이 정해집니다.

 

2) 채권 상호간의 순위

물권 상호간에는 시간 순에 의하여 순위가 결정되는데 반하여 채권은 상대방에 대한 청구권으로 시간의 선후에 관계없이 동등한 지위를 가지게 되어 우선순위 없이 실제 배당에서도 금액에 비례하여 안분배당을 진행하게 됩니다.

 

3) 최우선변제권의 적용

최우선변제금액표에 날짜적용을 임차인의 전입신고일 기준으로 알고계신 분들이 많은데 적용기준은 최선순위 담보물권설정일을 기준으로 적용을 합니다.

 

 

배당의 방법

 

 

사례1) 순위 배당

 

배당금액이 2억원이라 가정 해보겠습니다.

1순위 임차인 1억원

2순위 근저당권 1억원

3순위 근저당권 배당받지 못하고 종결

 

 

사례2) 안분 배당(배당할 금액 X 자신의 채권액/총채권액)

 

배당금액이 1억원일때,

1순위 가압류 1억원 X (2억/4억) = 5천만원

2순위 근저당권 1억원 X (2억/4억) = 5천만원

대항력 있는 임차인으로 낙찰자가 임차인 1억원 인수

 

 

사례3) 소액임차인의 최우선 변제권 적용

 

여러명의 소액임차인이 있는 경우 배당금액의 1/2범위 내에서 최우선 변제권에 의해 배당을 받습니다.

 

배당금액이 8천만원이라면,

1. B임차인 4,000(배당금액 1/2)X(3,000/6,500)= 1,846만원
2. C임차인 4,000X(2,000/6,500)= 1,230만원
3. D임차인 4,000X(1,500/6,500)= 923만원
4. A근저당 4,000만원 종결.

 

 

사례4) 순위배당

물권은 채권에 대해 우선변제권을 가지므로 후순위 채권의 안분배당액을 흡수하게 됩니다.

 

배당금액이 2억 5천만원일때,

1. A근저당권 : 1억원
2. B가압류 : 1억5천X(2억/5억) = 6,000만원
3. C근저당 : 1억5천X(2억/5억) = 6,000만원+3,000만원
4. D가압류 : 1억5천X(1억/5억) = 3,000만원

 

3순위 근저당은 후순위 가압류의 안분배당액을 흡수하게 되므로, 배당금액은 9천만원이 되고 4순위 가압류의 배당금은 없게 됩니다

 

 

 

사례5) 순환배당

 

 

배당금액 5천만원 일때,

1순위 가압류에 의해 안분배당으로 다음과 같이 1차 배당이 이루어집니다.

 

1. A가압류 : 5,000X(4,000/10,000) = 2,000
2. B근저당 : 5,000X(2,000/10,000) =1,000
3. C압류 : 5,000X(3,000/10,000)=1,500
4. D가압류 : 5,000X(1,000/10,000)=500

 

물권인 B근저당은 모자란 1,000만원을 후순위에서 끌어올려 2,000만원을 전부 흡수 배당하게 됩니다.

3,4순위는 남은 1,000만원으로 순위싸움을 하게 되는데 3순위의 압류는 선후와 관계없이 가압류를 우선하기 때문에 A,D의 가압류를 모두 끌어내리는 순환배당을 받게 됩니다.

 

1. A가압류 : 5,000X(4,000/10,000) = 2,000
2. B근저당 : 5,000X(2,000/10,000) =1,000 +1,000
3. C압류 : 5,000X(3,000/10,000)=1,500 3,000
4. D가압류 : 5,000X(1,000/10,000)=500

 

결과적으로 A가압류와 D가압류는 배당을 받지 못하며,

B근저당 2,000만원, C압류 3,000만원을 배당 받게 됩니다.

 

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지금까지 경매배당순위,경매배당원칙,경매배당방법에 대해 알아보았습니다.

부동산 경매배당에 대해 잘 숙지하셔서 경매에 참여하시길 바라겠습니다.

감사합니다.