의정부상권분석(신곡1동)

 

안녕하세요? 상잘알부동산 입니다.

앞으로 의정부 전지역에 대한 "내맘대로" 상권분석을 진행하려 합니다.

그 지역 상권의 크기, 배후 세대, 임대료 시세 등의 정보를 파악하여 공유 하겠습니다.

오늘은 첫번째로 의정부시 #신곡1동상권 분석 입니다.

우선 의정부 신곡1동의 총 인구수는 39,147명입니다.(2024년 8월 기준)

위 지도 좌측 하단에 발곡중학교의 밑의 지역은 행정구역상 장암동이어서 장암동 인구도 일부 유입 된다고 할수 있습니다.

먼저 A지역을 보면 #발곡프라자 에 병원이나 학원,SSM 등 생활편의시설이 입점되어 있고, 장암동 주민센터와 의정부 경전철 발곡역이 위치하고 있습니다.

승하차 인원이기에 일평균 이용고객은 2023년 기준 6,000명 정도입니다.

500M 이내 도보로 유입 가능한 배후 세대도 5,566 세대 입니다.

다만 이경우 발곡역과 발곡중학교 근처 대로변 상권에 해당하고, 이면도로(장암종합사회복지관)로 들어갈 경우 온전히 배후 세대로 두기는 어렵습니다.

하지만 장암주공1단지 104동 쪽으로도 통행로가 있어서 다소 거리가 있는 장암주공 2단지의 접근성을 높여줍니다.

대로변 상권 임대료의 경우 1층 평당 13~18만원 정도 형성 되어있고, 이면 도로의 경우는 평당 8~10만원 정도로 차이가 존재합니다.

(24년 10월 현재 공실 기준입니다)

A지역의 경우 반경 1KM까지는 아파트 밀집지역으로 인구 밀집도가 높아서 배달 병행 운영시 효율적인 운영 예측을 합니다.

단, 배달을 주업으로 하거나, 1인 가구 위주의 아이템은 추천 드리지 않습니다.

신곡1동 내 먹자상권이 가장 잘 발달한 상권으로 신곡1동 주민센터, 병원,학원,사우나,마트, 공영 주차장 등 생활 편의 시설이 가장 넓고 많이 몰려있는 전통 상권입니다.

신곡1동 행정복지센터 인근 직장인구

남성의 비율이 64.5%/50~60대의 고객비율이 58%

 

소비층이 다양하지 못하고 제한적이기에 트렌디한 프랜차이즈의 지속적인 부재가 이어진다면 인근 회룡역 상권으로 수요가 점점 넘어 갈수 있다는 단점이 있고, 인근 신곡2동 주민의 유입을 바라기엔 신곡2동엔 #동오먹거리촌 이 있어 쉽지 않습니다.

골목 이면으로 가면 대략 임대료가 평당 5만원 수준입니다.

 

신곡1동에서 서울로 진출할때 이용하게 되는 동일로 주변 상권입니다.

직접적인 배후 세대로는 아파트 3개단지 3,751세대가 있고, 인근 삼익한일, 장암현대1차, 장암주공5단지도 잠재적인 수요로 볼수 있습니다.

풍림아파트와 장암주공5단지 버스 정류장에 강남권으로 가는 직행버스 정류장이 있어 유입 범위가 좀더 넓어지는 효과가 있습니다.

동부간선도로를 타거나 서울쪽으로 나갈때 이용하는 동일로에 위치하는 만큼 동일로의 차량 통행량은 많습니다.

때문에 대로변에 위치한 박사빌딩이나 수락원 사우나 빌딩 같은 경우는 1층 기준 평당 18만원 정도 시세 형성이 되어있습니다.

물론 현재 나와있는 매물이 저평수고, 모수가 많진 않지만 이정도 노출도와 홍보 효과를 감안하면 앞으로 대폭 인하할 것 같진 않습니다.

​

서해아파트와 풍림아파트 사이로 들어가는 이면도로를 가보시면 음식점과 단과학원, 교회, 마트, 스터디카페, PC방 등 작은 상권이 형성되어 있습니다. 이곳은 1층 기준 평당 5~8만원대로 임대료가 형성되어 있으며, 외부 유입은 어렵고 직접 배후 세대(3,751세대) 소비에 의존해야 합니다.

A지역의 이면 상권과 비슷하나 배후 세대 측면에선 더 작은 상권 입니다.

또한 배후세대에 있는 e편한세상신곡파크프라임아파트(24년 8월준공)의 단지 내 상가 활성화 여부에 따라 더욱 상권이 위축될 가능성이 있습니다.

​

해당상권에 대한 추가 의견이나 정보를 알려주시면 감사하겠습니다.