안녕하세요? 상잘알부동산입니다.
오늘은 무단 증축된 건물을 계약할때 주의해야 할 점을 알아보겠습니다.
집이나 사무실, 혹은 운영하고 있는 영업장에서 '공간 부족'을 경험해 보신적이 있을겁니다.
우리집 옥상이나 주차장에 별도의 창고공간을 두고 싶을수도 있고, 운영중인 식당에 주방 공간을 조금 더 확장하고 싶을수도 있습니다.
이때 '건축'이나 '증축'이라고 하기는 면적이나 규모가 작아서, 혹은 별 생각없이 임의로 공간을 확장해서 사용하기도 하는데요, 실제로 1층 식당 뒷편을 보면 무단 증축이 되어있는 것을 현장에서 많이 접하게 됩니다.
위 사진은 건물 뒷편 주차장 공간 쪽으로 무단 증축된 사례 였습니다.
주방 부분 전체가 증축 공간에 속해 있었습니다.
비슷한 사례로 창고 공간으로 활용하기 위해 임의로 슬레이트 지붕으로 위를 막아 무단 증축을 한 식당입니다.
이 밖에도 고기집에서 숯불을 피우는 공간을 따로 증축한 경우, 화장실을 증축하는 경우 등 사례는 다양합니다.
무단증축된 건물의 문제?
무단증축 된 건축물의 경우 건물 등기에 #위반건축물 이라고 등재가 됩니다.
위반 건축물에 등재가 되면 위반 사유에 의한 #이행강제금 부과, 신규 영업신고증 발급 불가, 경매로 인한 물건 취득시 경락자금 대출 불가 등 여러가지 제약사항이 발생합니다.
건축물대장 발급시 위반건축물이라고 노란색으로 낙인이 찍혀있습니다.
건축물대장에 기재일자와 위반사항이 나와있습니다.
위반 사항이 사소한것 이라면 철거 후 원상 복구하고 위반건축물 표기를 삭제하면 되지만 주방 공간 전체가 증축 공간에 있는 사례의 경우에는 주방신설공사, 철거 공사 등 상황이 복잡해 질수 있습니다.
위반건축물로 등재가 안된 무단증축 건물도 있습니다.
실제 현장에서는 상가의 경우 무단 증축된 사례가 굉장히 많습니다.
민원신고에 의한 적발이나 담당 공무원의 현장확인 등이 시행되지 않아 무단증축은 되어있지만 위반건축물에 등재가 안되있는 경우가 그만큼 허다합니다.
위반건축물에 등재가 되고, 이행강제금이 나오고 있는 상황이면 차라리 이행강제금 부담 주체를 명시하는 등의 책임 주체도 명확하게 할수 있지만, 아직 적발이 안된 무단증축 된 건축물의 경우 언제 터질지 모르는 '시한폭탄' 돌리기나 같습니다.
" 이 동네는 다 이렇게 써. 옆집도 그래 봐봐"
"전 주인 때부터 되어 있었던 건데 10년 동안 아무 문제 없었어"
맞습니다.
그렇지만 내가 영업하는 시기에 적발되어 피해를 입지 않을 것이란 보장이 없으니, 무단증축된 건물을 계약할시에는 이에 대한 부분을 대비해야 합니다.
무단증축된 건물 계약시 참고사항
위반건축물로 기재가 되어있는 건물이라도 영업신고증을 승계받는 경우 문제가 되지 않습니다.
하지만 신규 발급에 제한이 생기게 되어 나중에 점포를 팔때 업종이 한정되어 거래에 어려움이 생길수 있습니다.
그럼 아직 위반건축물에 기재는 되어 있지 않는데 무단증축이 되어 있는 점포는 어떻게 해야 할까요?
아까 말씀 드렸듯 내가 운영하고 있을때 적발되어 불이익을 당할수도 있습니다.
그렇기에 가장 좋은 방법은 '위반사유 해소' 입니다.
위반한 증축 공간을 내가 굳이 활용하지 않아도 될시에는 계약시 철거를 요청하여 위험 요소를 사전에 제거하는 겁니다.
두번째는 책임 주체를 명확하게 계약서에 특약으로 작성하여 최소한의 안전장치를 마련하는 것 입니다.
간혹 무단 증축을 한 주체가 '임대인'인 경우, 그래서 본인이 매년 이행 강제금을 내고 있는 상황이라면 그에 대한 내용도 정확히 기재하고, 아직 적발되지 않아 미기재 상황이라면 추후 적발되어 이행 강제금이 발생하는 상황을 가정하여 그에 대한 부담 주체를 정확하게 명시해 놓는 것입니다.
이행강제금은 일회성이 아닌 위반사유가 해소되기 전까지 매년 부과되고, 위반면적에 대한 시가표준액을 기준으로 삼고 있기에 금액 자체도 몇백,몇천만원이 발생합니다.
또한 위반 사유를 해소하기가 간단하지 않은데 건축물대장에 위반건축물 기재가 되어 있지 않아 계약을 했다가 추후에 적발되어 곤경에 처할수도 있습니다.
이 경우엔 공인중개사라도 상가를 주로 거래하지 않는다면 잘 모르는 부분입니다.
실제로 임의로 증축된 공간인지 현장에서 판단하기도 쉽지 않은 만큼 상가 거래시에는 직거래 보다는 상가전문 중개사를 통한 거래를 권장 드립니다.
감사합니다.
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