세입자의 원상회복 의무와 범위

 

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

부동산 임대차계약기간이 만료되면 이사나 이전을 하게 됩니다.

이때 원상복구나 원상회복에 대한 얘기를 듣게 되는데, 오늘은 주택과 상가의 원상복구 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

 

주택 원상회복의 의무와 범위

 

민법 제615조를 보면 원상회복에 대한 임차인의 의무에 대해 규정하고 있습니다.

계약이 끝나면 처음 임대 받은 상태대로 복구를 해야한다는 의미 입니다.

다만, 년식이 지남에 따라 자연스러운 노후로 인한 마모나 통상적으로 발생할수 있는 수준의 훼손은 포함되지 않습니다.

아래와 같은 경우입니다.

 

사람이 건물을 사용하면서 일정 부분은 훼손이 될수 밖에 없고, 세입자에게 받는 임대료와 관리비에는 이러한 손상에 대한 감가상각비와 수선비 등이 포함되어 있다고 판단하기 때문입니다.

민법에서는 또한 세입자가 선량한 관리자의 주의로 집을 잘 관리할 의무가 있음을 명시합니다.

통상적으로 발생가능한 손상에는 책임을 묻지 않지만, 임대인 동의없이 임차목적물을 험하게 사용하거나 과도하게 구조변경 및 인테리어를 한 경우에는 원상복구의 책임을 물을수 있습니다.

 

다음은 원상복구의 책임이 발생할수 있는 경우 입니다.

 

입주전 내부 상태에 대한 사진촬영을 미리 해놓고, 에어컨이나 벽걸이티비,정수기 등 타공에 의해 시설물에 손상이 갈수 있는 경우에는 미리 동의 후 진행하는 것이 분쟁을 예방할수 있는 방법입니다.

 

 

상가의 원상회복 의무와 범위

 

case1. 공실에 인테리어를 진행한 경우?

 

아무것도 없는 빈 공실에 내 자비를 들여 철거와 인테리어를 진행하고, 계약기간이 종료되어 나가는 경우입니다.

천정,벽,바닥 등은 전과 비교해 더욱 깔끔해진 상태라 하더라도 임대인이 요청하는 경우에는 전부철거 해야 합니다.

다만, 세입자도 처음 들어올때 철거 및 바닥,천정,벽 등 기본 인테리어를 했으니 임대인의 부동산 사용 수익을 해치지 않는 범위에서 원상회복 범위를 협의할수 있습니다.

 

case2. 점포 양도양수의 경우?

 

기존에 영업중인 점포를 양도양수를 통해 운영하게 되었을 경우 임대차기간이 종료되면 원상복구의 범위는 어떻게 될까요

본인이 설치한 시설물이 아닌 기존 점포 인수당시 설치 되어있었던 시설물이라 하더라도 현 임차인이 원상복구의 의무가 있다고 법원은 판단하고 있습니다(대법원2017다268142판결)

 

영업 양수도 진행으로 기존 임차인의 지위를 승계했다고 판단하기 때문입니다.

 

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부동산 원상복구의 넓은 의미로는 부동산을 인도받았던 상태 그대로 임대인에게 돌려주는것은 물론 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용 수익 할수있도록 협력할 의무도 포함됩니다.

임대인의 상가건물에서 제3자가 다시 영업허가를 받는데 방해받지 않도록 기존 영업허가에 대한 폐업신고절차를 이행할 의무도 있고(대법원2008다34903판결) 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지 되었다 하더라도 임차인은 계약해지에 따른 손해배상청구는 별론으로 하고, 기본적으로 원상회복의무는 부담해야한다(대법원2002다42278판결)고 판결에 명시가 되어있습니다.