경매 받은 부동산 내부가 크게 훼손되어 있다면?

 

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

경매로 취득하게 되는 부동산은 일반 매매와는 달라 사전에 내부를 꼼꼼히 살피는 것이 불가능에 가깝습니다.

인터넷을 통해 아파트의 경우 동일단지 내 평형 구조를 참고하는 정도 입니다.

연식이 있는 빌라나 아파트의 경우 관리 상태에 따라서 상태정도가 크게 달라질수 있는데, 내부를 확인하지 못한채 경매에 참여할수 밖에 없습니다.

 

그래서 보통 약간의 수리비용과 청소비용 등은 감안을 하여 낙찰을 받게 되는데, 일반적인 상황이 아닌 고의나 관리소홀로

내부 수리비용이 리모델링 수준으로 나오게 될 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

 

더군다나 낙찰을 이미 받은 상태라면?

 

낙찰을 받고난 후 매수포기를 할때 경매과정 절차에 따라 맞는 대응방안을 알려드리겠습니다.

 

 

 

훼손상태가 심해 부동산가치가 현저히 떨어져 경매받은 부동산을 매입하는 것이 일반매매로 나온 매물로 매입하는것보다 비용면에서 더 지출이 발생할것 같아 매수를 포기하게 됩니다. 

 

 

매각허가결정 전이라면?

 

매각기일에 최고가매수인이 되어 낙찰을 받고나면 매각결정 절차에 들어갑니다.

이 경매의 매각허가 결정에 불복하는 이해관계인과 최고가 매수인은 매가허가결정 전 7일 이내에 매각불허가 신청을 할수 있습니다.

최고가 매수인이 되어서 경매계를 통해 사건정보일람을 확인하여 현 소유자(채무자)나 점유자의 연락처를 받아 방문협의 후 집에 찾아갔는데 집 상태가 심하게 파손되어 있는 것을 확인 했습니다.

 

이러한 경우는 최고가 매수인으로써 매각불허가신청을 통해 매수 포기를 할수 있습니다.

 

경매가 참여하는 본인뿐 아니라 경매부동산을 감정평가하는 감정평가사 또한 내부를 보고 감안하여 감정을 할수가 없습니다. 때문에 정상적인 사용상태 및 사용수익이 가능하다는 전제하에 동일지역, 평형대, 거래사례 등을 통해 감정가격을 산출하게 됩니다.

이를 근거로 낙찰받고 내부를 보니 내부 훼손상태가 심해서 도저히 동일 시세로 사용,수익하는 것이 어렵다는 사유로 매수포기를 하는 것입니다.

 

 

 

매각허가결정나고 매각대금(잔금)까지 납부했다면?

경매절차상 7번에 해당하는 경우 입니다.

매각허가결정은 났고, 매각대금(잔금)을 납부한 상태입니다.

 

매각허가결정이 내려지고, 현 소유자(채무자)나 점유자와 방문협의가 바로 이루어지지 않아 매각대금 납부 후에 집에 찾아갔는데 집 내부 훼손상태가 심한것을 확인하게 됩니다.

(출처:법제처)

 

이때는 법원에 매각허가결정취소신청을 해야합니다.

낙찰자의 책임질수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손되었다는 사유로 매각허가결정을 취소해달라고 합니다.

 

 

명도 이후

 

 

아마도 현장에서는 명도 이후에 고의로 인한 내부 파손이나, 훼손 등이 가장 많이 일어나게 됩니다.

이사비용 등 문제로 명도과정 중 기분이 상한 소유자(채무자)나 점유자가 이사를 가게 되면서 집을 고의로 훼손하고 나가게 됩니다.

이러한 경우에는 어떻게 해야 할까요?

 

다행히 아직 배당기일전이라면 배당금 이의신청을 제기 하는 것입니다.

훼손으로 인한 심각한 부동산 가치하락을 근거사유로 배당기일 전에 이의신청을 해야 합니다.

실제 판례상에도 명도이후 부동산이 훼손되어 기존 낙찰가를 일부 감가하여 낙찰자가 인수하게 된 사례 등이 있습니다.

 

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경매절차가 뒤로 가게 될수록 매수포기과정이 복잡하게 됩니다.

매각기일에 낙찰을 받게 된 최고가매수인이라면 최대한 빨리 방문협의를 하고 확인을 서두를수록 피해발생상황도 줄이고 예방을 할수 있습니다.

명도 과정에서 불필요한 감정싸움 주의도 중요 하겠습니다.

감사합니다.