부동산경매로 상가를 찾아라!

 

안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

오늘은 가성비 있는 부동산을 구하는 방법, 월세와 매매 뿐만 아니라 상가를 구하는 또 하나의 방법인 경매물건으로 상가를 구하는 것에 대해 알아보겠습니다.

 

 

전,월세 주택에 인테리어 공사 하시나요?

 

 

 

내 집이 아닌 임대주택에 자비로 리모델링 등 인테리어 공사를 시행하는 경우는 흔치 않습니다.

임대인과 협의를 하지 않았다면 부동산의 가치가 올라갔다고 하더라도 유익비를 인정받기가 어려워 '남 좋은 일만 한것' 이기 때문입니다.

 

주택이 아닌 상가점포의 경우 내 사업의 필요목적에 따라 인테리어나 장비시공이 필수로 이루어지게 됩니다.

대부분 임차보증금 보다도 많은 비용을 지불하게 되는데 주택과 달리 상가점포는 이런 월세 점포에 시설공사를 진행하는 것을 당연하게 생각하고 있습니다.

 

 

 상가임대차보호법과 권리금회수기회보호

 

 

 

상가점포의 경우 상가임대차보호법에 의해 최장 10년의 계약기간을 보장하고, 시설과 인테리어 등에 투자한 금액을 권리금 명목으로 회수할수 있는 기회도 보호해 주고 있기 때문입니다.

 

하지만 실무에서 보는 현실은 어떨까요?

 

임대인이 도중에 바뀐다고 해도, 상가매매 등의 사유라면 상가임대차보호법에 의해 계약기간과 권리금 회수기회를 보장 받는 것이 맞습니다.

 

다만, 부동산 경매등으로 임대인이 바뀌는 경우에는 이를 보장받지 못하는 경우가 발생할수 있습니다.

 

 

대항력이 없는 임차인

 

 

 

각종 매체를 통해 대항력 이야기는 많이들 들어보셨을 겁니다.

주거용 부동산을 계약할때 그 부동산의 대출금액을 시세와 비교해 보기도 하고 집주인의 세금 연체내역까지 꼼꼼하게 확인하고 있습니다.

 

상가점포는 어떨까요?

 

임차보증금과 인테리어 공사비용까지 더하면 주택 전세금액에 비해 결코 적은 금액이 들어가는 것이 아닌데도 월세계약 이라는 인식 때문인지 주의를 크게 두지 않는것 같습니다.

또한 상가건물이기 때문에 등기부상에 1순위 근저당은 당연하게 보는 경향이 있습니다.

https://www.donga.com/news/article/all/20240826/126678378/1

대출 못갚고… 7월 상가 경매, 11년 6개월 만에 최다

 

기사를 참고해보시면 현재 경매시장에서 상가점포의 감정가액 보다 낙찰가율이 많이 떨어지고 있다는 것을 확인 하실수가 있습니다.

1순위 근저당의 다음 순서라도 낙찰가율이 낮다면 2순위인 나의 보증금을 보장할수 없다는 이야기 입니다.

 

경매개시 통보를 받고 경매진행부터 명도집행까지 기간이 꽤 걸리니 그 기간동안 임대료를 내지 않고, 보증금으로 상계처리 하는 것도 방법이 될수 있습니다.

 

그러나 시설 투자비용, 즉 권리금은 어떻게 보장 받아야 할까요?

말소기준권리인 1순위 근저당 보다 늦은 대항력이 없는 다수의 임차인은 경매로 부동산을 취득한 낙찰자에게 계약갱신요구나 권리금 회수기회 보호를 주장하지 못하게 됩니다.

 

오히려 명도를 진행하면 상가점포를 원상복구 한뒤 퇴거해야 합니다.

때문에 이를 빌미로 불합리한 조건으로 울며 겨자먹기식의 새로운 계약이 이루어지기도 합니다.

 

 

상가를 구하는 또 하나의 방법

 

 

부동산경매로 상가를 구한다는 것 자체가 생소해서 인지 상가를 구한다고 하면 대부분 월세 점포만을 생각하시고, 일부의 경우 매매 까지만 생각하시는 것 같습니다.

 

하지만 월세, 매매 뿐만 아니라 경매도 상가를 구하는 하나의 방법이 된다고 말씀드리고 싶습니다.

일반매매에 비해 가격이 낮고, 시설 투자비용이 들어도 계약 연장과 회수 등의 걱정이 없는 오히려 권장드리고 싶은 방법입니다.

 

큰 돈이 필요하다라는 인식도 한몫 한것 같은데, 부동산이다 보니 적은 금액이 들어가는 것은 아니지만 월세 점포의 초기 임차보증금의 비용으로 경매물건의 계약금과 초기비용을 납부하고, 월세 대신에 경락잔금 대출금액을 낸다는 생각으로 접근하시면 부동산 경매로 상가를 구하는 것이 결코 어렵게만 느껴지시진 않을겁니다.

 

창업을 위해 상가를 구하실때 월세,매매 뿐만 아니라 부동산 경매도 꼭 알아보시길 바라겠습니다.

감사합니다.