신탁부동산의 이해와 주의사항

안녕하세요? 상가중개, 부동산 경매 전문 부동산 상잘알부동산입니다.

신탁부동산에 대해 들어보신 적이 있으신가요?

부동산 관련업에 종사하지 않는 일반인들에게 신탁부동산은 생소한 개념이기 때문에 요즘 신탁된 부동산으로 전, 월세 사기 등의 문제가 많이 발생한다고 합니다.

그럼 오늘은 신탁부동산이 생기는 이유와 신탁부동산의 종류, 신탁된 부동산을 거래 시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 신탁 부동산의 이유와 담보신탁

부동산 신탁은 부동산 소유주가 신탁사에 소유권을 이전하고 신탁사는 그 부동산의 개발 및 관리를 통해 발생하는 이익을 돌려주는 것을 의미합니다.

부동산을 신탁하는 이유는 목적에 따라 여러 가지가 있으며, 그 종류는 토지신탁, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁이 있습니다.

그중 가장 보편화되어있고, 대표적인 담보신탁에 대해 알아보겠습니다.

담보신탁을 하는 가장 큰 이유로는 부동산에 저당권을 설정하여 담보대출을 하는 것보다 대출이 수월하고 저렴하다는 장점이 있습니다.

대출기관 입장에서도 신탁사, 대출기관의 동의 없이 임대차계약 등의 담보가치를 저감 하는 행위가 불가능하고, 채무불이행 시 근저당권에 의한 법원 경매보다 신탁사에 의한 공개매각 절차가 간편하고 기간과 비용 측면에서도 효율적이기 때문입니다.

신탁 부동산의 임대인은 위탁자이며, 신탁회사는 수탁자입니다.

신탁원부 상에는 신탁부동산의 사용, 처분 권한의 주체가 명시되어 있습니다.

앞서 말씀드렸듯이 부동산의 임대차계약은 부동산의 담보가치를 저감 하는 행위이기 때문에 신탁사나 대출기관의 동의 없이 진행할 수 없습니다.

임대인이라고 해당 부동산을 임의로 사용 수익할 수 있는 것이 아니며, 신탁회사의 동의서를 받아야 합니다.

신탁동의서 상의 내용과 범위가 다르거나, 동의서 자체가 없는 임대차계약은 법률상 무효입니다.

해당 부동산의 처분 권한이 없는 임대인과의 임대차 계약 체결은 무효이기 때문에 수탁자가 불법점유를 원인으로 퇴거 요청을 한다면 보증금도 회수하지 못하고 떠나야 합니다.

따라서 신탁된 부동산의 계약은 아예 하지 않는 것이 좋습니다.

하지만 신탁된 부동산을 꼭 계약해야 할 사정이 있다면 신탁원부를 열람해 사용, 처분 권한을 확인하고 그 권한이 신탁사와 우선 수익자(대출기관)에게 있다면 임대인에게 신탁사와 우선 수익자의 동의서를 받아 달라고 요구해야 합니다.

예전에는 신탁원부를 열람, 발급하기 위해서는 등기소를 직접 방문해야 했습니다.

인터넷으로 대리 발급해 주는 업체가 있었지만, 가격이 높았습니다.

그러나 2025년 1월 31일부터 인터넷 등기소를 통해서도 발급이 된다고 하니 피치 못하게 신탁된 부동산과 계약 예정이라면 신탁원부를 꼭 확인해 보셔야 합니다.

또한 예전에는 등기부등본 갑구에 신탁이 되어 있다는 표시만 기재된 것과 달리 2024년 12월 21일부터는 부기 등기형식으로 신탁의 주의사항을 직권으로 기재한다고 합니다.

신탁된 부동산과의 계약은 피하는 것이 제일 좋고, 그럼에도 계약할 일이 있으면 신탁원부를 확인 후 동의서를 받는 것이 중요하다는 것을 꼭 기억해 주셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.