의정부 상권분석(의정부송산역)

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안녕하세요? 상잘알부동산입니다.

오늘은 의정부송산역 상권에 대해 알아보겠습니다.

우선 해당 상권의 위치는 의정부경전철 송산역 인근에 조성된 상권입니다.

이 상권은 상업 지역이 포함되어 있어 준공 5년 정도의 비교적 신축의 오피스텔, 아파트 등이 자리하고 있고, 병원과 은행, 학원 등이 밀집되어 있습니다.

하지만 상권이 미치는 배후범위가 넓지는 못할것 같습니다.

인근 1KM거리에 민락2지구가 자리하고 있고, 송산역을 기점으로 용현동과 민락동이 경계가 나뉘어 용현동(행정동상 송산1동) 주민에 한정된 상권 같습니다.

2024년 8월 기준 송산1동의 인구수는 30,687명 입니다.

이 송산1동에 의정부송산역 상권, 탑석센트럴자이 상가동 및 인근, 탑석역 상권까지 있습니다.

탑석역 상권을 제외해도, 용현세아,용현건영아파트 주민들은 탑석센트럴자이 인근에 조성된 기존 상가들과 신규 상가동을 주로 이용하는 것이 동선상 자연스럽습니다.

그럼 송산역 상권은 집객시설인 의정부송산역을 주민들이 많이 이용하는 것이 상권 활성화에 우선 과제입니다.

특히 2,573세대의 대단지 아파트인 탑석센트럴자이아파트에 의존도가 높을것 같습니다.

평소 상가동과 인근에서 소비를 하지만 결국 주민들이 송산역을 이용하며 자연스러운 생활 동선이 되면 눈에도 익고, 소비도 이루어 집니다.

송산1동의 세대당 인구는 평균 2.3명이고, 탑석센트럴자이는 2,573세대 입니다. (2,573 X 2.3= 5,918)

탑석센트럴자이에 거주하는 인구는 약 5,918명으로 송산1동 주민의 19.2% 약 20% 입니다.

그럼 #탑석센트럴자이 입주전과 후의 의정부송산역 이용현황을 알아보겠습니다.

탑석센트럴자이는 2021년 12월에 입주를 시작했습니다.

입주전 승하차 인원이 각각 573,038명 / 562,885명에서

718,220명 / 703971명로 승차는 145,182명 하차인원은 141,086명로 늘어났습니다.

하루 승하차 이용객이 각각 약 400명 씩 늘어난 것 입니다.

2023년도에는 연 승차인원이 80만명이 넘었고, 2024년 9월까지 60만명이 넘은것을 보면 24년도도 비슷하거나 2023년도를 넘을것 같습니다.

확실히 인구 추가유입으로 인한 송산역 이용은 늘어난 것 같습니다.

신축이 많은 신도시 상권에 가면 공실이 많이 있습니다.

상권을 고려하지 않은 높은 분양가와 이로 인한 수익률이 반영된 높은 임대료 때문에 소위 수지타산이 맞지 않아 입점을 못하게 되는겁니다.

의정부송산역 상권도 대로변 신축상가를 보면 임대료가 꽤 높고, 복합상가관리비가 추가 되다보니 공실이 꽤 있습니다.

아무리 좋은 상권이라도 여러 업종의 점포가 입점되어 불을 밝혀주고, 시너지를 발휘하지 못하면 상권의 생기를 잃게 됩니다.

탑석역 7호선 개통시 인근에 위치한 의정부송산역도 수혜지역이 될수 있습니다.

탑석역은 도로가 협소하고, 주변에 개발할 지역이 제한적이며 주차장 등 기반시설이 부족합니다.

이에 반해 송산역은 상업지역으로써 개발가능성과 주차장 등 기반시설의 확보가 되어있고, 현재 경전철이 아닌 버스편을 이용해 서울 진입을 하는 많은 주민들도 유입할수 있는 가능성이 생깁니다.

하지만 어디까지나 가정이고, 아직 개통까지는 시간도 많이 남아있습니다.

객관적인 현재 의정부송산역 상권을 봤을때는 현재 임대료가 상권대비 높지 않나 라는 생각이 드는 의정부송산역 상권 이었습니다.

감사합니다.

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